Unul dintre soți vrea să păstreze apartamentul, iar celălalt să primească o compensație și să fie eliberat de obligațiile din credit. Iată ce trebuie verificat înainte de transmiterea cotei, vânzarea locuinței sau încheierea unui acord privind plățile viitoare.
Divorțul nu stabilește automat ce se întâmplă cu apartamentul și creditul
- Analizați separat dreptul de proprietate, decontările dintre soți și obligațiile față de bancă.
- În regimul legal, apartamentul cumpărat în timpul căsătoriei din mijloace comune este bun comun, chiar dacă este înregistrat pe numele unui singur soț.
- Avansul din bani proprii, clauzele contractului matrimonial și plățile de după separare trebuie verificate: formula simplă „totul pe jumătate” nu se aplică întotdeauna.
- Înainte de semnarea unui acord, adunați contractele, informațiile despre ipotecă și soldul creditului, precum și dovezile privind proveniența banilor.
Cui îi aparține apartamentul: data cumpărării, banii și cotele
Numele proprietarului din acte nu este singurul criteriu. Potrivit articolelor 19–20 din Codul familiei al Republicii Moldova, bunurile dobândite în timpul căsătoriei din mijloace comune intră în regimul proprietății comune în devălmășie, dacă regimul aplicabil nu este stabilit altfel. Cumpărarea pe numele unui singur soț nu îl lipsește, prin ea însăși, pe celălalt de dreptul asupra bunurilor comune.
Salariul încasat într-un cont bancar personal nu devine o contribuție din bani proprii doar pentru că acel cont este pe numele unui singur soț. Codul familiei include veniturile din muncă printre sursele mijloacelor comune. Soțul care s-a ocupat de gospodărie sau de îngrijirea copiilor și nu a avut venituri proprii din motive întemeiate are, de asemenea, dreptul la proprietatea comună în devălmășie.
La partaj, cotele sunt considerate egale ca regulă de pornire, dacă prin contractul matrimonial nu s-a prevăzut altfel. Instanța le poate stabili diferit, ținând cont de interesele soților și ale copiilor minori prevăzute de lege. Aceasta este o regulă privind cotele din bunurile comune, nu o promisiune că fiecare soț va primi jumătate din orice apartament.
Dacă părinții au oferit banii pentru avans
Trebuie stabilit cui i-au fost transmiși banii: unui singur soț, ambilor sau cu titlu de împrumut. Bunurile primite prin donație sau moștenire de unul dintre soți sunt proprietatea sa personală. Dar afirmația „părinții mei au plătit avansul” nu este suficientă pentru o concluzie privind cotele.
Păstrați contractul de donație sau de împrumut, extrasele privind transferurile și actele care confirmă achitarea avansului. Dacă o parte din preț a fost achitată din bani proprii, iar alta din mijloace comune și din credit, este necesară o evaluare separată. Scăderea avansului din prețul apartamentului și împărțirea restului în jumătate nu reprezintă un calcul juridic universal.
Dacă apartamentul a fost cumpărat înainte de căsătorie
Apartamentul care îi aparținea unuia dintre soți înainte de căsătorie este, ca regulă de pornire, bunul său personal. Achitarea în timpul căsătoriei a ratelor creditului aferent nu trebuie echivalată automat cu dobândirea de către celălalt soț a jumătății din locuință. Temeiurile eventualelor pretenții și sursele plăților trebuie analizate separat.
Articolul 23 permite instanței să recunoască bunul personal drept bun comun dacă valoarea lui a crescut considerabil datorită investițiilor sau muncii prevăzute de lege, în timpul căsătoriei. Reconstrucția capitală și cheltuielile obișnuite de întreținere nu sunt același lucru; nu există o regulă automată potrivit căreia „renovarea a transformat apartamentul în bun comun”.
Cine rămâne obligat față de bancă după divorț
Împărțirea datoriei comune între soți și eliberarea unui debitor de obligațiile față de bancă sunt chestiuni diferite. Articolul 26 alin. (3) din Codul familiei prevede repartizarea datoriilor comune proporțional cu cotele atribuite. Din această regulă nu rezultă că un contract de credit se transformă automat în două contracte separate.
Verificați în documentația creditului cine a semnat și în ce calitate: împrumutat, coîmprumutat, fidejusor sau proprietar care a ipotecat apartamentul. Aceste calități nu sunt interschimbabile. Aceeași persoană poate avea mai multe calități; o semnătură pe un act de ipotecă nu lămurește, singură, întinderea răspunderii personale: cel care constituie garanția poate fi și un terț, iar fidejusiunea este o garanție personală distinctă.
Verificați și scopul creditului. Articolul 24 alin. (2) din Codul familiei prevede răspunderea soților nu doar pentru obligațiile comune, ci și pentru obligațiile asumate de unul dintre ei în interesul familiei. Prin urmare, o singură semnătură nu dovedește că datoria este exclusiv personală; scopul familial trebuie stabilit în funcție de circumstanțe.
Dacă solidaritatea este stabilită prin contract sau prin lege, banca poate cere executarea obligației de la oricare dintre debitorii solidari, nu doar achitarea „jumătății” care îi revine în raporturile dintre soți. Căsătoria în sine nu înlocuiește verificarea temeiului răspunderii.
Înlocuirea completă a unui debitor cu altul necesită acordul creditorului și întocmirea corespunzătoare a actelor. Promisiunea dintre soți „preiau eu tot creditul” nu îl eliberează, prin ea însăși, pe celălalt debitor de obligațiile față de bancă.
Ipoteca garantează creditul cu apartamentul. Partajul sau transmiterea unei cote nu înseamnă, prin ele însele, stingerea drepturilor dobândite anterior de bancă; efectele schimbării debitorului și ale modificării garanțiilor trebuie verificate separat.
Împărțiți un apartament pentru care creditul nu este încă achitat?
Vom verifica actele de cumpărare, contractele de credit și de ipotecă, proveniența avansului și istoricul plăților. Vom evalua opțiunile de partaj și aspectele care trebuie convenite cu banca înainte de transmiterea cotei sau plata compensației.
Apartamentul rămâne unuia dintre soți, se vinde sau ratele se achită temporar împreună
O soluție viabilă trebuie să răspundă la trei întrebări: cine deține locuința, cum se fac decontările dintre soți și ce este confirmat în relația cu creditorul. Mai jos sunt opțiuni de verificat, nu propuneri pe care banca este obligată să le accepte.
Apartamentul rămâne unuia dintre soți
Conveniți asupra valorii locuinței și a bazei de calcul a compensației; verificați separat posibilitatea modificării creditului. La partajul judiciar, dacă valoarea bunurilor atribuite unui soț depășește cota sa, celuilalt i se poate acorda o compensație bănească sau de altă natură. Aceasta nu este o formulă universală de tipul „prețul apartamentului minus creditul, împărțit la doi”.
Înainte de transmiterea cotei sau de plata banilor, clarificați în scris cine rămâne debitor, ce document confirmă acest lucru, ce se întâmplă cu garanțiile și cum procedați dacă soluția propusă nu este acceptată. Rambursarea creditului sau refinanțarea pot fi discutate ca opțiuni, dar disponibilitatea și condițiile lor trebuie verificate separat.
Apartamentul se vinde, iar creditul se achită
Solicitați băncii suma și condițiile rambursării integrale pentru data estimată. Verificați restricțiile privind actele de dispoziție, modul de vânzare și actele necesare pentru stingerea ipotecii: permisiunea de a vinde imobilul și stingerea ipotecii nu sunt același lucru.
Pentru negocieri, calculați dacă suma obținută din vânzare acoperă creditul și cheltuielile. Discutați separat suma netă rămasă, contribuțiile din bani proprii și eventuala datorie neacoperită.
Soluția se amână, iar plățile continuă
Puteți discuta un aranjament temporar în scris: cine achită ratele, cine folosește apartamentul, cine plătește asigurarea și întreținerea, cum se transmit extrasele și când părțile reiau discuțiile despre vânzare sau partaj. Stabiliți separat ce faceți în cazul întârzierilor la plată și cum vor fi soluționate decontările ulterioare.
Un asemenea acord clarifică raporturile dintre soți. Nu îl considerați o confirmare a modificării obligațiilor față de bancă. Pentru un credit prin Prima Casă, verificați separat documentele programului și discutați cu banca modificările propuse; soluția generală nu poate fi aplicată fără verificare.
Unul plătește, celălalt locuiește cu copiii: ce contează la decontări
Mutarea în locuințe separate nu transformă, prin ea însăși, veniturile ulterioare în bani proprii. Separarea în fapt, desfacerea căsătoriei și partajul sunt evenimente diferite. Potrivit articolului 20 alin. (5), instanța poate recunoaște drept bunuri personale bunurile dobândite în perioada în care soții au locuit separat, la cererea soțului interesat care nu este vinovat de desfacerea căsătoriei. Pentru decontări trebuie stabilite perioada și sursa plăților, nu doar noua adresă.
Dacă unul dintre soți face plățile, păstrați dovezile privind data, suma și proveniența banilor; evidențiați separat principalul creditului, dobânzile, asigurarea și celelalte cheltuieli. Aceste documente vor ajuta la evaluarea pretențiilor reciproce, dar nu garantează majorarea cotei sau restituirea jumătății din fiecare plată.
Faptul că un copil locuiește cu unul dintre părinți nu îi dă acelui părinte un drept necondiționat asupra întregului apartament. Instanța poate ține cont de interesele minorilor la stabilirea cotelor, însă soluția depinde de evaluarea circumstanțelor. Divorțul părinților nu creează, prin el însuși, o cotă a copilului în apartamentul lor; dacă acesta are deja un drept propriu, este o chestiune separată.
Ce acte să adunați și ce să faceți înainte de acord sau proces
Pentru o primă analiză concretă, pregătiți:
- actele privind căsătoria și divorțul, contractul matrimonial și acordurile anterioare, dacă există;
- contractul de cumpărare și informații actuale despre drepturile și grevările înregistrate;
- contractele de credit și de ipotecă, actele adiționale, contractele de fidejusiune, graficul de rambursare și informațiile despre sold;
- dovezile privind avansul și proveniența banilor, actele de donație sau de moștenire;
- istoricul plăților, documentele privind îmbunătățirile substanțiale și corespondența despre soarta locuinței.
Alegeți o opțiune principală și una de rezervă. Verificați cu avocatul temeiurile pretențiilor, probele și actele necesare pentru tranzacția aleasă, iar cu banca, posibilitatea modificării creditului.
Verificați termenul pentru adresarea în instanță înainte de negocierile privind partajul. Articolul 25 alin. (8) din Codul familiei stabilește un termen de trei ani pentru partajul bunurilor comune ale foștilor soți; articolul 8 trimite la regulile dreptului civil. Potrivit regulii generale din articolul 395 alin. (1) din Codul civil, dreptul la acțiune se naște când persoana a aflat sau trebuia să afle despre încălcarea dreptului său. Momentul concret de la care curge termenul trebuie verificat în funcție de circumstanțe, nu calculat doar pornind de la data divorțului.
Nu opriți plățile doar din cauza litigiului privind partajul: verificați mai întâi obligațiile pe care le aveți față de creditor.