Închiriezi un apartament fără contract? Riscurile proprietarului și chiriașului în Moldova
Ce pierd proprietarul și chiriașul fără contract: garanția, utilitățile, probele, impozitul de 7% și un checklist practic.
Citiți articolulAvocat
imobiliar
Verificăm apartamente, spații comerciale și documente înainte de cumpărare. Asistăm tranzacții, construcții și litigii imobiliare în Chișinău și în Republica Moldova.
Scrieți pe Telegram
Verificăm obiectul, documentele și restricțiile din registre.
Ce discutăm la consultație
- Imobilul și obiectivul dumneavoastră.
- Documentele disponibile și aspectele de verificat.
- Pașii următori și asistența necesară.
Avocații domeniului
În funcție de situație, pot fi implicați și alți avocați din echipă.
Asistență juridică în domeniul imobiliar
Verificăm locuințe și imobile comerciale, asistăm tranzacții și construcții — de la utilizarea terenului până la vânzarea imobilului finalizat.
Verificarea juridică a imobilelor (due diligence)
Când trebuie verificate istoricul imobilului, autorizațiile și riscurile tranzacției.
Verificarea juridică a imobilelor (due diligence)
Când trebuie verificate istoricul imobilului, autorizațiile și riscurile tranzacției.
Verificarea juridică a imobilelor (due diligence)
Verificarea profundă a istoricului obiectului, analiza planurilor urbanistice (PUG, PUZ), verificarea legalității privatizării și identificarea riscurilor de contestare a titlului.
Verificarea apartamentului înainte de cumpărare
Când cumpărătorul vrea să știe dacă bunul este în registru și dacă există riscuri ascunse.
Verificarea apartamentului înainte de cumpărare
Când cumpărătorul vrea să știe dacă bunul este în registru și dacă există riscuri ascunse.
Verificarea apartamentului înainte de cumpărare
Verificăm datele cadastrale, drepturile vânzătorului, grevările, istoricul transferurilor de proprietate, actele de construcție și recepție, precum și riscurile legate de datorii, taxe, servicii comunale și plata sigură la notar.
Asistență în tranzacții de vânzare-cumpărare
Când trebuie verificat dreptul de proprietate și convenit un mecanism sigur de plată.
Asistență în tranzacții de vânzare-cumpărare
Când trebuie verificat dreptul de proprietate și convenit un mecanism sigur de plată.
Asistență în tranzacții de vânzare-cumpărare
Structurarea tranzacțiilor (inclusiv M&A cu active), dezvoltarea mecanismelor sigure de plată (escrow), înregistrarea drepturilor la Cadastru.
Urbanism și autorizații
Când proiectul depinde deja de certificate, autorizații și deciziile primăriei.
Urbanism și autorizații
Când proiectul depinde deja de certificate, autorizații și deciziile primăriei.
Urbanism și autorizații
Asistență în procesele de schimbare a destinației terenurilor, obținerea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire.
Închirierea imobilelor comerciale
Când trebuie convenite chiria, durata și condițiile de încetare a contractului.
Închirierea imobilelor comerciale
Când trebuie convenite chiria, durata și condițiile de încetare a contractului.
Închirierea imobilelor comerciale
Elaborarea și negocierea contractelor complexe de locațiune pentru centre comerciale, clădiri de birouri și complexe logistice.
Dare în exploatare și legalizare
Când trebuie formalizată recepția lucrărilor sau legalizate modificările imobilului.
Dare în exploatare și legalizare
Când trebuie formalizată recepția lucrărilor sau legalizate modificările imobilului.
Dare în exploatare și legalizare
Asistență juridică în procedura de Recepție la terminarea lucrărilor, legalizarea reamenajărilor și a construcțiilor neautorizate.
Litigii în construcții și funciare
Când litigiul afectează deja terenul, antreprenorul, investitorul sau accesul la obiect.
Litigii în construcții și funciare
Când litigiul afectează deja terenul, antreprenorul, investitorul sau accesul la obiect.
Litigii în construcții și funciare
Protecție în instanțe privind hotarele terenurilor, rezilierea contractelor de investiții, recuperarea datoriilor și contestarea refuzurilor emise de stat.
Focus
Când este necesară verificarea juridică a unui imobil
Verificăm titlul, documentele și restricțiile înainte ca acestea să devină o problemă costisitoare.
Verificare
Cumpărarea unui apartament sau spațiu comercial
Înainte de a investi, trebuie să verificați puritatea titlului, lipsa sarcinilor ascunse, a liniilor roșii și legalitatea transmiterilor anterioare ale dreptului de proprietate.
- Verificarea dreptului
- Sarcini
- Harta riscurilor
Titlu
Lansarea unui proiect de dezvoltare
Planificați o construcție. Este necesar să obțineți certificatul de urbanism și autorizația de construire fără întârzieri și refuzuri nejustificate.
- Contract
- Distribuirea riscurilor
- Negocieri
Construcție
Active problematice și legalizare
Obiectul este construit cu abateri de la proiect, sau terenul nu este înregistrat corespunzător. Scopul este aducerea documentelor în conformitate cu legea (Recepția finală).
- Mecanismul plății
- Predarea documentelor
- Controlul semnării
Exemple din practică
Exemple cum protejăm activele și banii clienților noștri pe piața imobiliară din Moldova.
01Legalizarea unui Mall Comercial cu grave carențe
Clădirea nu putea fi deschisă de ani buni din cauza lipsei proiectelor pilon de pe timpurile fostei administrații.
Legalizarea unui Mall Comercial cu grave carențe
Clădirea nu putea fi deschisă de ani buni din cauza lipsei proiectelor pilon de pe timpurile fostei administrații.
Ce am făcut
Am reconstituit documentația lipsă, am construit poziția în instanță și am dus activul până la lansarea legală.
Rezultat:
Am recunoscut dreptul de proprietate prin instanță. Complexul de 15,000 m.p. a fost dat oficial în exploatare.
02Litigiu judiciar privind hotarele terenului
Un dezvoltator vecin a ridicat ilegal un gard, acaparând 15 ari din terenul clientului nostru, blocând accesul la depozit.
Litigiu judiciar privind hotarele terenului
Un dezvoltator vecin a ridicat ilegal un gard, acaparând 15 ari din terenul clientului nostru, blocând accesul la depozit.
Ce am făcut
Am fixat încălcarea hotarelor, am probat prejudiciul și am dus litigiul până la o soluție executorie.
Rezultat:
Am obținut prin instanță demolarea gardului ilegal și plata unei compensații semnificative pentru imposibilitatea temporară de exploatare a ariilor.
03Darea în exploatare a unui complex rezidențial problematic
Dezvoltatorul nu putea preda blocul din cauza unui conflict cu antreprenorul la rețele și refuzul Primăriei de a semna actul de recepție.
Darea în exploatare a unui complex rezidențial problematic
Dezvoltatorul nu putea preda blocul din cauza unui conflict cu antreprenorul la rețele și refuzul Primăriei de a semna actul de recepție.
Ce am făcut
Am pregătit dosarul pentru recepție, am închis conflictul cu antreprenorul și am transformat refuzul autorității într-un traseu judiciar eficient.
Rezultat:
Am soluționat disputa cu antreprenorul, am pregătit documentele lipsă și am obligat prin instanță autoritățile să emită actul (Recepția).
Cum lucrăm cu o tranzacție imobiliară
O eroare în contract sau urbanism se poate manifesta peste ani. Noi preferăm o abordare sistemică ce exclude problemele în viitor.
Verificarea imobilului și a documentelor
Verificăm datele cadastrale, drepturile vânzătorului, sarcinile, istoricul transferurilor și documentele de construcție.
- Verificarea dreptului
- Sarcini
- Harta riscurilor
Negocierea condițiilor
Pregătim sau verificăm contractul, distribuim riscurile și coordonăm condițiile cu cealaltă parte și notarul.
- Contract
- Distribuirea riscurilor
- Negocieri
Pregătirea plății
Verificăm mecanismul de transmitere în siguranță a banilor și documentelor înainte de semnarea tranzacției.
- Mecanismul plății
- Predarea documentelor
- Controlul semnării
Semnarea la notar
Asistăm semnarea la notar și transmiterea banilor și documentelor.
- Act notarial
- Plată
- Predarea documentelor
Înregistrarea dreptului de proprietate
Urmărim înregistrarea transferului dreptului de proprietate.
- Înregistrarea dreptului
- Verificarea înscrierii
- Soluționarea problemelor
Asistența după tranzacție
Asistăm în chestiunile juridice de după tranzacție, inclusiv contractele cu furnizorii de utilități și relațiile de închiriere.
- Contracte de utilități
- Chirie
- Asistența imobilului
Întrebări frecvente
Răspunsuri scurte la întrebările importante înainte de tranzacție sau de începerea proiectului.
Când trebuie implicat avocatul imobiliar înainte de semnare, nu după?
De fiecare dată când activul este important pentru afacere sau există cea mai mică incertitudine privind titlul, documentele, terenul, autorizațiile ori utilizarea viitoare. După semnare, multe riscuri devin deja probleme costisitoare, nu puncte de control.
Se poate legaliza un obiect problematic fără a bloca proiectul?
În multe situații, da, dacă se identifică exact ruptura juridică: în teren, autorizații, documentația tehnică, recepție sau conflictul cu antreprenorii și autoritățile. De regulă, scenariul corect este o succesiune de pași juridici, nu o singură cerere formală.
Ce merită pregătit pentru prima consultație privind un obiect sau un proiect?
De obicei sunt necesare actele privind obiectul sau terenul, baza de proiect și autorizații, schema tranzacției sau a conflictului și înțelegerea rezultatului dorit: cumpărare, protecție, recepție, recuperare sau legalizare. Dacă setul este incomplet, se poate începe cu ceea ce există deja și riscurile se cartografiază etapizat.