Что изменилось с 6 августа: пять проверок до монтажа

  • Определите тип объекта. Для частного дома, многоквартирного здания и коммерческого объекта закон устанавливает разные границы упрощения.
  • Проверьте назначение установки. На многоквартирном доме льгота сформулирована для снабжения электричеством мест общего пользования, а не отдельной квартиры.
  • Соберите проектные разделы. Освобождение от сертификата урбанизма для проектирования и разрешения на строительство не отменяет электротехническую и конструктивную документацию.
  • Подтвердите право на крышу, фасад или землю. Строительная норма не заменяет согласие собственника и решение по общему имуществу.
  • Отделите монтаж от подключения. Aviz de racordare, согласование с оператором и механизм net billing проходят по энергетическим правилам.

Закон № 153 от 30 июля 2026 года опубликован в Monitorul Oficial № 359–362 и в основной части действует с 6 августа 2026 года. Он изменил статью 150 Кодекса урбанизма и строительства № 434/2023. Практический смысл статьи 150 — перечисленные работы можно выполнять без двух строительных документов: сертификата урбанизма для проектирования и разрешения на строительство. Формула «теперь никакие документы не нужны» закону не соответствует.

Частный дом, кондоминиум или бизнес: где действует упрощение

Для индивидуального жилого дома, включая дом типа duplex или terraced house, упрощение охватывает фотоэлектрические панели и/или тепловой насос со связанной инфраструктурой. Размещение допускается на крыше, фасаде и относящемся к дому земельном участке — в пределах земли, находящейся в частной собственности.

Это важная граница. Если наземные панели выходят за кадастровые пределы участка, занимают чужую землю, полосу общего пользования или поверхность с иным правовым режимом, ссылка на статью 150 проблему не решает. Сначала нужно установить титул и допустимое использование конкретного места.

Для многоквартирного жилого здания закон называет крышу и фасад, но связывает упрощение с электроснабжением мест общего пользования. Типичные примеры — освещение лестниц и двора, лифт, насосы или другое общее оборудование. Использовать эту норму как готовое разрешение поставить панели на общей крыше исключительно для одной квартиры рискованно: назначение проекта не совпадает с опубликованной формулировкой.

Для других типов зданий, подпадающих под профильное законодательство, панели и тепловые насосы могут размещаться на крыше или фасаде. Сюда могут относиться офисные, торговые, производственные и сельскохозяйственные здания. Однако наземная солнечная установка рядом с таким зданием не названа в этой категории так же прямо, как участок индивидуального дома. Ее нужно классифицировать отдельно, а не считать автоматически освобожденной.

Без авторизации не значит без проекта

Для работ по новой редакции статьи 150 сохраняется проектная документация. Ее объем зависит от здания, но поставщик оборудования не должен подменять ее рекламной фразой «разрешение не требуется».

Электротехнический раздел готовится на основании aviz de racordare — документа оператора системы с условиями подключения. Aviz выдается собственнику или обладателю права пользования объектом. Когда заявитель не собственник, закон предусматривает письменное согласие собственника для выдачи документа, если оно применимо. Электротехническое решение согласуется с оператором системы.

Закон также называет раздел прочности конструкции. Если оборудование устанавливается на крыше, несущей стене или фасаде здания, которое не является индивидуальным домом, этот раздел должен опираться на техническую экспертизу. Для таких зданий нужен и архитектурный раздел, согласованный главным архитектором соответствующего органа местной публичной администрации.

До монтажа техническому проектировщику следует передать не только паспорт панелей. Нужны схема креплений, масса модулей и балласта, ветровые и снеговые нагрузки, трассы кабелей, инвертор, защитная автоматика и способ аварийного отключения. Для накопителя добавляются условия размещения, вентиляции и пожарной защиты. Это уже техническая компетенция, однако юридический договор должен четко определить, кто заказывает экспертизу, кто согласует проект и кто отвечает за несоответствие выбранного оборудования условиям подключения.

Приемлемый пакет — это не один документ с названием «проект». Проверьте состав по норме, типу здания и техническому решению, а также полномочия специалистов, которые подписывают соответствующие разделы.

Крыша, фасад и охранная зона: проверьте право и ограничения

Отсутствие строительной авторизации не дает заказчику нового вещного права. Арендатор, пользователь или один из совладельцев не может распоряжаться крышей, фасадом либо землей шире, чем позволяет его титул и согласие собственника.

В кондоминиуме крыша и фасад обычно относятся к общим частям. Поэтому до проектирования нужно проверить Закон № 187/2022 о кондоминиуме, учредительный акт, устав ассоциации, реестр собственников и компетенцию органа, принимающего решение. В решении полезно зафиксировать место и цель установки, бюджет и источник финансирования, доступ монтажника, владельца оборудования, порядок обслуживания, страхование и распределение полученной энергии или экономии.

Не стоит брать из старой публикации универсальную формулу «достаточно двух третей голосов». Закон № 153 исключил прежнюю статью 37(2)(d), на которую нередко ссылались применительно к взносам на общее имущество. Нужный порядок голосования теперь следует определять по характеру конкретного решения и актуальной редакции закона и документов кондоминиума.

Отдельная проверка нужна для культурного наследия. Если объект находится в историко-культурном заповеднике, историческом населенном пункте или зоне охраны памятника, требуется положительное заключение центрального органа в сфере охраны культурного наследия. А установить фотоэлектрические панели и связанную инфраструктуру непосредственно на индивидуальном историческом памятнике закон запрещает.

До подписания договора запросите выписку из Реестра недвижимого имущества и проверьте не только владельца здания, но и кадастровый номер участка, ограничения и охранный статус. Внешний вид обычного дома не доказывает отсутствие специального режима.

Проверьте объект до заказа оборудования

Юристы Colenco Legal помогут проверить право на крышу или землю, режим здания, решения собственников и обязательные документы для монтажа и подключения.

Написать в Telegram

Подключение и net billing остаются отдельной процедурой

Статья 150 упрощает строительную часть, а не доступ к электросети. Aviz de racordare определяет технические и экономические условия, при которых конкретную установку можно подключить. Проектирование, монтаж линии подключения, проверка и подача напряжения регулируются правилами подключения к электрическим сетям и актами ANRE.

Безопасная последовательность начинается до покупки инвертора и панелей:

  1. определить существующую договорную мощность и предполагаемую мощность генерации;
  2. обратиться к соответствующему оператору системы за aviz de racordare либо подтвердить применимую упрощенную процедуру;
  3. сопоставить выданные условия с моделью инвертора, защитой, учетом и проектом;
  4. выполнить работы и процедуру ввода, предусмотренную для этой категории установки;
  5. отдельно оформить отношения с поставщиком, если заявитель рассчитывает на net billing.

При net billing потребление из сети и переданная в сеть энергия учитываются по регулируемому механизму и договорным условиям. Сам факт, что панели физически вырабатывают электричество, не создает автоматического статуса prosumator и не гарантирует оплату всего избытка по цене, заложенной в коммерческом расчете продавца. Рамка установлена Законом № 10/2016, но применимость, лимиты и документы нужно подтверждать для конкретного заявителя.

Если поставщик обещает подключение «под ключ», договор должен назвать оператора, процедуру, включенные работы и последствия отказа или выдачи aviz с иными параметрами. Иначе риск несовместимого оборудования остается у покупателя.

Батареи и налоговые льготы: не переносите правила автоматически

Для накопителей Закон № 153 ввел отдельную литера q¹. Она охватывает системы хранения электроэнергии и связанную инфраструктуру на территориях фотоэлектрических парков или иных существующих либо строящихся объектов энергетической инфраструктуры, коммерческого, сельскохозяйственного или промышленного назначения.

Для таких работ проект включает генеральный план размещения, электротехнический раздел и автоматизацию, раздел прочности и устойчивости, а также противопожарную защиту. В охранной, санитарно-защитной или иной специальной зоне генеральный план согласуется с компетентным органом. Электротехническая часть снова строится на aviz de racordare и согласуется с оператором системы.

Обычная домашняя батарея прямо не названа в q¹ как самостоятельная универсальная категория. Она может быть частью более широкой домашней энергетической системы, но строительный режим следует определять по месту, способу монтажа и связи с другими работами. Поэтому фраза продавца «на батареи авторизация больше никогда не нужна» слишком широка.

Отдельно Закон № 112/2026 ввел налогово-таможенные меры для инвестиций в возобновляемую энергетику с накоплением. Министерство энергетики разъясняло нулевую таможенную ставку для соответствующих батарей и возможность возврата НДС отвечающим условиям плательщикам. Это не автоматическая скидка любому владельцу дома: до расчета экономики проверьте товарный код, импортера или покупателя, статус плательщика НДС, вид операции и процедуру возврата.

Безопасный порядок действий до оплаты оборудования

До перечисления невозвратного аванса пройдите шесть шагов:

  1. Подтвердите объект и право. Получите актуальную выписку, план участка и документ о праве собственности или пользования.
  2. Классифицируйте установку. Частный дом, кондоминиум, другое здание, наземная станция и накопитель могут подпадать под разные правила.
  3. Проверьте ограничения. Установите статус общей собственности, необходимые решения, охранные и санитарные зоны.
  4. Получите условия сети. Сопоставьте aviz de racordare и предполагаемый механизм расчета с мощностью и моделью оборудования.
  5. Зафиксируйте состав проекта. Назначьте ответственных за электротехнический, конструктивный, архитектурный и противопожарный разделы, когда они требуются.
  6. Свяжите оплату с результатами. Предусмотрите возврат аванса или замену оборудования, если проект, экспертиза либо aviz исключают согласованную конфигурацию.

В договоре с поставщиком укажите точные модели и серийные характеристики, проектирование и согласования, сроки, порядок приемки, обучение пользователя, гарантии на оборудование и работы, обслуживание, доступ к мониторингу и действия при невозможности подключения. Слово «под ключ» без перечня результата юридически слабее подробного приложения.

Реформа действительно экономит один из самых тяжелых административных этапов. Ее преимущество будет работать только тогда, когда заказчик не перепутает отмену строительной авторизации с отменой проектирования, имущественных прав и правил электросети.